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Giorni mancanti0
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Investitori1
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Valutazione Premoney /
Capitale Nominale12.480.000€ -
Equity Offerta4,00%
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Investimento min/max5.000 / 520.000€
IL PROGETTO
GROOOW presenta un’iniziativa di sviluppo immobiliare e ricettivo che prende corpo nel cuore della Toscana, a Montepulciano, mediante la trasformazione di un complesso termale esistente in un resort di livello internazionale orientato al wellness, alla longevità e all’hospitality di fascia alta.
Nell’ambito di tale iniziativa, è opportuno evidenziare sin dalla premessa alcuni elementi distintivi altamente qualificanti dell’asset oggetto di riqualificazione. Terme di Montepulciano, partner industriale e operativo del progetto, si fregiano di appartenere al Registro Speciale dei Marchi Storici di Interesse Nazionale, istituito con decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, riconoscimento che testimonia la continuità storico-aziendale del sito termale e la rilevanza della sua identità sul piano culturale, terapeutico e imprenditoriale.
Terme di Montepulciano sono inoltre titolari di licenza mineraria esclusiva estesa per oltre 56 ettari, che assicura accesso e utilizzo esclusivo della risorsa idrotermale, costituendo un asset competitivo strategico, non replicabile e determinante per il posizionamento dell’intervento nel segmento wellness–medicale e nella valorizzazione dei flussi turistici della Val d’Orcia, della Valdichiana e della Toscana.
Il progetto prevede la realizzazione di circa 75–78 camere e suite, integrate da impianti fotovoltaici che copriranno oltre l’80% del fabbisogno energetico complessivo, consentendo al complesso di collocarsi tra le realtà ricettive con la più elevata autosufficienza energetica della regione e di rispondere alle più stringenti aspettative ESG e di sostenibilità ambientale.
L’asset è già acquisito da Grooow S.r.l. che detiene la proprietà al 100 % della società operativa e si appresta ad investire nell’ampliamento e nella riqualificazione degli immobili per ospitare un hotel 5 stelle, un centro medico-scientifico dedicato al benessere e alla medicina preventiva, un’ampia area spa termale e tutti i servizi tipici del segmento luxury (ristorazione gourmet, eventi MICE, spazi all’avanguardia).
A supporto della progettazione esecutiva e della definizione del concept architettonico dell’intervento, Grooow ha coinvolto lo studio di progettazione WIP Architetti (www.wiparchitetti.com), realtà di consolidata esperienza con specifica expertise nel settore dell’architettura alberghiera, del wellness e del recupero di complessi storici e termali. Il coinvolgimento di WIP Architetti costituisce un elemento di valore aggiunto significativo, in quanto lo studio ha maturato un percorso progettuale e realizzativo internazionale caratterizzato dalla capacità di coniugare rigore funzionale, identità estetica e sostenibilità. Attraverso un approccio integrato, WIP Architetti è in grado di tradurre le peculiarità del sito di Montepulciano in un linguaggio architettonico distintivo, valorizzando le componenti paesaggistiche, termali e culturali presenti, e garantendo soluzioni progettuali che rispondono alle più elevate aspettative del segmento luxury wellness.
La presenza di WIP Architetti nel team di progetto non solo accresce il profilo qualitativo dell’intervento, ma rafforza altresì la credibilità tecnica dell’iniziativa agli occhi di investitori istituzionali e partner operativi, in quanto offre una visione architettonica coerente con gli obiettivi di mercato, un forte presidio del design e dell’esperienza utente, nonché un consolidato track record nella gestione delle complesse fasi autorizzative e di cantiere per interventi di fascia alta.
Il progetto intende posizionarsi in un segmento in forte crescita: turismo esperienziale di lusso, medical-wellness e longevità, con un modello di business fondato su contratti di locazione a lungo termine con operatori internazionali, generando flussi ricorrenti e prevedibili. Il resort avrà circa 70 camere/suite, piscine termali, spa, aree di ricerca e benessere, e sarà gestito da un operatore alberghiero di rilievo che garantirà performance operative e visibilità internazionale.
Le risorse raccolte contribuiranno alla progettazione definitiva, alle autorizzazioni, alla costruzione e all’avviamento dell’attività, in modo da arrivare all’inaugurazione e all’operatività entro un orizzonte temporale definito. Gli indicatori preliminari mostrano un affitto annuo netto atteso di circa 2,2 milioni di euro, con un valore stimato dell’immobile a regime di circa 36,7 milioni di euro (cap rate 6 %). Si tratta quindi di un investimento che punta sia alla crescita di valore dell’asset che alla generazione di reddito stabile.
Grazie alla presenza geografica nel contesto toscano, che coniuga termalismo, enogastronomia, paesaggio e turismo d’élite, l’operazione sfrutta elementi distintivi che aumentano la resilienza: la proprietà è già acquisita (riducendo il rischio di acquisizione), il modello è basato su locazione garantita, e la domanda verso il segmento benessere-lusso risulta in dinamica positiva.
In sintesi: stai investendo in un
progetto immobiliare-ricettivo di fascia alta che unisce il valore del territorio, la stabilità dei flussi di locazione, l’attrattività del brand wellness e l’opportunità di crescita del capitale investito. La struttura è progettata per diventare un riferimento nel panorama internazionale del medical-wellness e della longevità, con un forte orientamento alla redditività e alla valorizzazione dell’asset nel medio termine.
LA SOSTENIBILITà DEL PROGETTO
La sostenibilità costituisce uno degli assi portanti del progetto Resort Terme di Montepulciano, che propone una visione innovativa di ospitalità basata sull’integrazione armoniosa tra natura, benessere e tecnologia. L’intervento di riqualificazione prevede il recupero e la valorizzazione di un complesso termale storico, evitando consumo di nuovo suolo e contribuendo alla rigenerazione di un tessuto architettonico già esistente. Le scelte progettuali privilegeranno l’impiego di materiali naturali e riciclabili, con un occhio attento alle prestazioni energetiche, all’isolamento termico e acustico e alla qualità dell’aria indoor, fondamentali per un’esperienza di soggiorno orientata al benessere psicofisico.
Dal punto di vista energetico, il resort sarà dotato di impianti fotovoltaici e solari termici ad alta efficienza, in grado di coprire una quota rilevante del fabbisogno energetico della struttura, contribuendo a ridurre l’impronta ambientale e a migliorare l’autonomia energetica. La gestione delle risorse idriche rappresenta un ulteriore pilastro della strategia ambientale del progetto: oltre al riutilizzo delle acque termali in circuiti chiusi, sarà implementato un sistema di recupero delle acque piovane, che permetterà di utilizzare l’acqua per irrigazione, usi tecnici e alimentazione di circuiti secondari, con un risparmio significativo e un minore carico sulle risorse naturali.
La progettazione architettonica si basa sui principi della bioarchitettura, privilegiando orientamenti, aperture e materiali che maximizzano l’apporto di luce naturale, la ventilazione incrociata e il comfort climatico, favorendo una riduzione sostenibile dei consumi e una migliore vivibilità degli spazi. Il resort beneficerà inoltre della sinergia con il territorio circostante: le scelte di arredo, ristorazione e servizi sono fortemente legate al concetto di economia circolare locale, con utilizzo di prodotti a chilometro zero, artigianato toscano e produzioni agricole e vinicole biologiche della Valdichiana e delle aree limitrofe.
Infine, la struttura si inserirà in un ecosistema di turismo sostenibile, integrandosi con percorsi naturalistici, circuiti enogastronomici, itinerari di mobilità lenta e attività a basso impatto ambientale come trekking, ciclismo e visite culturali. Non si tratta, quindi, soltanto di un progetto immobiliare, ma di un centro esperienziale che promuove una nuova filosofia di viaggio e benessere, in cui salute, ambiente e cultura diventano un tutt’uno. L’investimento in questo progetto significa contribuire a un modello di ospitalità che guarda al futuro con responsabilità, innovazione e rispetto per il territorio.
IL PIANO INDUSTRIALE
Il piano industriale del progetto “Resort Terme di Montepulciano” si fonda su una visione ampia e strutturata di sviluppo, incentrata sulla valorizzazione di un asset termale storico e sulla sua trasformazione in un polo di ospitalità di eccellenza, dedicato al wellness, alla longevità e alla rigenerazione psicofisica. L’iniziativa parte dalla riqualificazione complessiva del complesso immobiliare esistente, attraverso un intervento di restauro e ampliamento volto ad integrare nuove funzioni senza alterare l’identità del luogo. L’approccio architettonico privilegia l’equilibrio tra passato e presente, con una particolare cura per la dimensione estetica, funzionale e ambientale degli spazi, valorizzando la storia del complesso termale e rendendolo contemporaneo negli standard e nell’esperienza di soggiorno.
Il piano industriale si articola in più fasi, che vanno dalla progettazione preliminare, alle attività autorizzative, alla realizzazione degli interventi edilizi e impiantistici, fino all’avvio operativo e alla successiva gestione commerciale del resort. Il cuore della strategia è la creazione di un modello di business resiliente e ad alto valore aggiunto, che si basa sulla locazione a lungo termine del complesso ad un operatore alberghiero internazionale, selezionato tra i principali brand del settore. Tale scelta garantisce al contempo una forte capacità di penetrazione commerciale sui mercati esteri e il mantenimento di elevati standard di gestione, con un presidio professionale delle attività legate all’hospitality, alla qualità del servizio e all’ottimizzazione gestionale.
La caratteristica distintiva del piano industriale consiste nell’integrazione tra il concetto di resort di lusso e un centro medico-specialistico dedicato alla longevità, alla prevenzione e alla salute integrata, il Longevity Science Center. Questo nucleo scientifico-qualitativo costituirà un vero e proprio elemento di differenziazione nel panorama dell’hospitality di fascia alta, offrendo programmi personalizzati, trattamenti di medicina funzionale, percorsi di benessere anti-aging e diagnostica avanzata. Il resort non si limiterà a proporre un soggiorno ricreativo, ma potenzierà la sua vocazione mediante la creazione di percorsi di cura preventiva e rigenerativa, con un approccio interdisciplinare che unisce medicina, nutrizione, fitness e benessere emotivo.
Il piano industriale prevede una forte dimensione esperienziale anche sul piano del design e della narrazione, con il coinvolgimento di una produzione televisiva dedicata che documenterà le fasi di ideazione, progettazione e realizzazione del progetto, valorizzando il brand e aumentando la visibilità a livello mediatico e internazionale. La sinergia tra architettura contemporanea, comunicazione audiovisiva, ricerca scientifica e innovazione tecnologica rafforza la natura multidimensionale dell’iniziativa.
Dal punto di vista territoriale, il piano industriale si innesta in una strategia più ampia di valorizzazione dei flussi turistici della Valdichiana Senese e della Toscana, con un’integrazione attiva nelle dinamiche locali. Il resort diventerà un punto di attrazione per turisti provenienti da mercati esteri e nazionali, con un forte potenziale di destagionalizzazione e di allungamento della permanenza media, grazie ai servizi offerti e al proprio posizionamento. L’attenzione alle partnership con aziende agricole e vinicole locali, l’integrazione nell’offerta enogastronomica del territorio e la partecipazione a circuiti di mobilità dolce arricchiscono ulteriormente l’esperienza degli ospiti e favoriscono un turismo sostenibile e radicato nella comunità.
In termini di sostenibilità economica, il piano industriale si fonda su un modello finanziario che unisce un’attenta pianificazione dei costi di sviluppo con una gestione orientata alla redditività nel lungo periodo. La scelta del contratto di locazione a lungo termine come base del modello di business offre stabilità dei flussi nel tempo e una separazione virtuosa tra rischi operativi e rendimenti immobiliari, rendendo l’investimento particolarmente adatto al profilo di investitori retail e istituzionali alla ricerca di strategie diversificate e coerenti con le dinamiche ESG.
Il piano industriale del Resort Terme di Montepulciano incarna un’eccellente combinazione di rigenerazione territoriale, innovazione di prodotto, sostenibilità operativa e integrazione culturale. Esso risponde alla crescente domanda internazionale di esperienze che coniugano lusso, salute e autenticità, e si pone come modello di ospitalità evoluta e responsabile, capace di generare valore economico, sociale e ambientale nel medio-lungo periodo.
Grooow S.r.l.
Grooow S.r.l. è la società capogruppo e rappresenta il veicolo attraverso il quale viene realizzata l’intera operazione di sviluppo delle Terme di Montepulciano. Grooow detiene il 100% del capitale di Terme di Montepulciano S.r.l. e ha deliberato la raccolta di capitali necessaria alla valorizzazione del compendio immobiliare oggetto di intervento.
L’operazione prevede che sia Grooow S.r.l., in qualità di PROPCO, a farsi carico:
- degli investimenti di riqualificazione,
- delle attività di progettazione e del percorso autorizzativo,
- del finanziamento e dell’esecuzione dei lavori,
- della successiva messa a reddito dell’immobile.
In questa fase iniziale, Terme di Montepulciano S.r.l. riveste contemporaneamente il ruolo di Property Company e Operation Company, in quanto detiene la proprietà dell’immobile e gestisce le funzioni operative attualmente attive. Tuttavia, questo assetto non risulta adeguato ad accogliere un investimento strutturato né consente una chiara separazione dei flussi economici rilevanti ai fini della tutela degli investitori.
Per questo motivo, la struttura societaria verrà razionalizzata secondo uno schema internazionale largamente adottato nelle operazioni di sviluppo alberghiero:
- Grooow S.r.l. diventerà la PROPCO, detenendo integralmente l’asset immobiliare una volta completati i lavori e consolidato il valore dell’immobile;
- Terme di Montepulciano S.r.l. diventerà esclusivamente OPCO, mantenendo la gestione dell’attività ricettiva e operativa e stipulando un contratto di locazione con la PROPCO.
La progressiva separazione tra proprietà e gestione avverrà a valle degli investimenti sostenuti da Grooow S.r.l. tramite i due round di raccolta, culminando con la cessione dell’asset immobiliare da Terme di Montepulciano S.r.l. a Grooow S.r.l.
Questa configurazione genera un perimetro estremamente chiaro per l’investitore:
- la PROPCO (Grooow) accoglie gli investimenti, detiene l’asset e percepisce i flussi di cassa ricorrenti derivanti dal canone di locazione;
- la OPCO (Terme) gestisce le attività e riconosce alla proprietà un affitto predeterminato.
Il risultato è una struttura ordinata, trasparente e coerente con le esigenze di chi investe capitale in un’operazione immobiliare a reddito.
Modello Economico e Generazione dei Flussi di Cassa
Una volta completata la riqualificazione e trasferita la proprietà dell’immobile a Grooow S.r.l., il modello economico dell’iniziativa si baserà su un canone di locazione annuo corrisposto da Terme di Montepulciano S.r.l. alla PROPCO.
Il passaggio a un modello locativo permette:
- di stabilizzare i flussi economici destinati agli investitori;
- di scollegare il rendimento immobiliare dalla volatilità dei ricavi operativi;
- di predisporre una struttura finanziabile dal sistema bancario;
- di allineare la valorizzazione dell’immobile a logiche di mercato chiare e leggibili.
Il canone annuo sarà definito sulla base del valore dell’immobile riqualificato e del posizionamento della nuova struttura ricettiva, incorporando:
- il numero di camere e superfici aggiuntive realizzate;
- i servizi wellness e medical spa;
- la qualità dell’intervento architettonico;
- il posizionamento competitivo rispetto ai resort comparabili nell’area.
La riqualificazione dell’asset consentirà di determinare un valore immobiliare consolidato, sul quale verrà applicato un cap rate coerente con il mercato hospitality upper-upscale. Tale valorizzazione rappresenta la base economica del contratto di locazione con l’OPCO.
Il modello così strutturato consente agli investitori di partecipare a flussi:
- ricorrenti,
- stabili,
- contrattualmente definiti,
- principalmente legati alla performance immobiliare e non alla gestione operativa.
Struttura dei Costi di Investimento e Copertura Finanziaria
Il piano di sviluppo prevede un investimento complessivo stimato in €17,02 milioni, comprensivo di:
- interventi edilizi e impiantistici per la riqualificazione del compendio;
- ampliamento delle superfici dedicate alla ricettività e ai servizi wellness;
- progettazione, studi tecnici e attività autorizzative per €520.000.
La copertura finanziaria sarà articolata su tre livelli:
- Equity raccolto da Grooow S.r.l.
Round 1 – €520.000 già deliberati, destinati alle attività preliminari;
Round 2 – Equity principale destinato alla realizzazione dei lavori di riqualificazione. - Leva finanziaria bancabile
L’ingresso di Grooow S.r.l. come PROPCO, unito alla presenza di un asset immobiliare riqualificato e messo a reddito, consente l’accesso a forme di finanziamento bancario coerenti con il settore alberghiero. Il flusso locativo costituisce il parametro primario per la valutazione del merito creditizio. - Contributi pubblici o forme di cofinanziamento
Sono previsti contributi e agevolazioni destinati al comparto termale e alle strutture ricettive oggetto di recupero e valorizzazione, in linea con la normativa regionale e nazionale.
La combinazione tra equity, financing e contributi permetterà di completare l’intervento preservando un equilibrio finanziario coerente e una chiara gerarchia dei flussi destinati agli investitori.
Struttura dei Diritti degli Investitori e Meccanismi di Tutela
Gli investitori partecipano all’operazione tramite sottoscrizione di quote di Grooow S.r.l., la quale:
- controlla integralmente la OPCO;
- diviene proprietaria dell’immobile a seguito della riqualificazione;
- percepisce il canone di locazione;
- distribuisce i flussi economici secondo le categorie di quote stabilite.
La struttura dei diritti patrimoniali sarà definita per garantire:
- chiarezza nella priorità dei flussi distribuiti;
- tutela dell’investitore tramite meccanismi di remunerazione preferenziale;
- trasparenza nel percorso di uscita;
- allineamento di interessi tra promotori e investitori.
Il modello OPCO/PROPCO consente inoltre:
- la separazione dei rischi operativi da quelli immobiliari;
- la piena tracciabilità dei flussi finanziari;
- la riduzione dell’esposizione dell’investitore alle dinamiche della gestione alberghiera;
- la possibilità di valorizzare l’asset nel medio-lungo termine attraverso operazioni di cessione o rifinanziamento.
L'Offerta
L’operazione di equity crowdfunding è realizzata nell’ambito di un aumento di capitale sociale di Grooow S.r.l., deliberato dall’assemblea dei soci in data 19 novembre 2025 e strutturato in modo da accompagnare in maniera ordinata e progressiva lo sviluppo dell’iniziativa immobiliare. L’aumento è deliberato a pagamento, mediante conferimenti in denaro, ed è eseguito in forma scindibile, consentendo alla Società di procedere con l’esecuzione dell’operazione anche in presenza di una sottoscrizione parziale rispetto all’importo massimo deliberato, in funzione dell’andamento della raccolta e delle esigenze di avanzamento del progetto.
L’assemblea ha approvato un aumento di capitale per un importo massimo nominale complessivo pari a Euro 416.167, oltre a un sovrapprezzo complessivo pari a Euro 519.583,33.
I conferimenti raccolti tramite la piattaforma di equity crowdfunding avranno efficacia immediata al perfezionamento della sottoscrizione e saranno integralmente destinati al finanziamento dell’intervento di riqualificazione dell’immobile, nonché alle attività tecniche, progettuali e autorizzative funzionali alla sua messa a reddito.
L’aumento di capitale rappresenta la componente equity dell’operazione e costituisce il presupposto per l’attivazione della successiva leva finanziaria bancaria e per l’accesso a eventuali contributi e agevolazioni pubbliche. In questo senso, il capitale raccolto non ha una funzione meramente finanziaria, ma assume un ruolo strutturale nell’equilibrio complessivo dell’operazione, contribuendo a rafforzare il profilo patrimoniale della Società e la sostenibilità di lungo periodo del progetto.
Gli investitori partecipano all’operazione mediante la sottoscrizione di Quote di categoria B di Grooow S.r.l., appositamente previste dallo statuto sociale per consentire l’ingresso di investitori finanziari, inclusi quelli provenienti da campagne di equity crowdfunding. Le Quote B sono concepite per offrire una partecipazione economica chiara e trasparente all’operazione, mantenendo al contempo una struttura di governance efficiente e coerente con la natura industriale e immobiliare del progetto.
Sotto il profilo amministrativo, le Quote B non attribuiscono diritto di voto in assemblea ordinaria e non conferiscono poteri di gestione o di intervento nelle decisioni operative della Società. Tale impostazione consente di preservare la rapidità e l’efficacia dei processi decisionali, lasciando la gestione dell’operazione in capo ai soci promotori e agli organi amministrativi. Gli investitori mantengono tuttavia il diritto di partecipare alle assemblee speciali di categoria e di esprimere il proprio voto sulle deliberazioni che incidono direttamente sui diritti delle Quote B, garantendo così un adeguato presidio a tutela della loro posizione.
Sotto il profilo patrimoniale, le Quote B attribuiscono ai titolari il diritto di partecipare agli utili e alle riserve distribuibili della Società e di beneficiare delle distribuzioni economiche derivanti dai flussi generati dall’operazione immobiliare. In particolare, la struttura delle Quote B è pensata per intercettare il valore creato dalla riqualificazione dell’asset e dalla sua messa a reddito attraverso il modello locativo PROPCO/OPCO, consentendo agli investitori di partecipare ai risultati economici dell’iniziativa in un’ottica di medio-lungo periodo. In presenza di eventi di liquidità, quali la cessione dell’immobile, il rifinanziamento dell’asset o operazioni straordinarie sulla Società, i titolari di Quote B partecipano ai relativi proventi secondo quanto previsto dallo statuto e dalle deliberazioni assembleari.
A tutela degli investitori, lo statuto di Grooow S.r.l. disciplina in modo puntuale la circolazione delle partecipazioni, prevedendo meccanismi di prelazione, co-vendita e trascinamento che trovano applicazione anche alle Quote B. Tali previsioni sono finalizzate a garantire un corretto equilibrio tra soci di controllo e investitori di minoranza, assicurando trasparenza nelle operazioni straordinarie e parità di trattamento in caso di cessione delle partecipazioni o del controllo della Società.
L’investimento consente di prendere parte a un progetto immobiliare strutturato, con flussi prevalentemente legati alla performance dell’asset e non alla gestione operativa alberghiera, beneficiando di una separazione dei rischi, di una piena tracciabilità dei flussi finanziari e di un potenziale percorso di valorizzazione nel medio-lungo termine.
